66 Fjármálastjórn

6.12 Að leigja eða eiga húsnæði

Skilti með áletruninni „Til sölu“ stendur fyrir framan hús. — **Mynd 6.26.** Húsnæðiskaup eru stór fjárfesting en leiga ódýrari valkostur. (mynd: „Nýbygging, nýtt hús til sölu“ eftir jongorey/houseandhammer.com, CC BY 2.0)

Námsmarkmið

Eftir þennan hluta áttu að geta:

metið kosti og galla leigu.
metið kosti og galla húsnæðiseignar.
reiknað mánaðargreiðslu veðláns og tilheyrandi vaxtakostnað.
lesið og túlkað afborgunaráætlun.
leyst verkefni um greiðslugetu vegna veðláns.

Eftir tíu ára íbúðaleigu telurðu ef til vill tímabært að kaupa húsnæði. Starfið er stöðugt og meira rými væri gagnlegt. Hvað þarf að meta og hver er fjárhagslegur ávinningur eignarhalds samanborið við leigu? Hér eru kostir, gallar og kostnaður beggja leiða skoðaðir.

Kostir og gallar leigu

Leigutaki undirritar yfirleitt leigusamning við leigusala, eiganda húsnæðisins. Samningurinn tilgreinir skyldur, takmarkanir, tryggingarfé, gjöld, viðhald, viðgerðir og leigu á samningstímanum, auk heimilda og skyldna leigusala meðan leigutaki býr þar.

Leiga hefur bæði kosti og galla. Kostir eru meðal annars:

lægri kostnaður.
skammtímaskuldbinding.
lítill eða enginn viðhaldskostnaður; leigusali greiðir eða annast mestallt viðhald.
engin skylda til áframhaldandi búsetu eftir lok samnings.
sameiginleg aðstaða, svo sem sundlaug, líkamsrækt eða samkomusalur í fjölbýli.

Gallar eru meðal annars:

engir skattalegir hvatar.
húsnæðiskostnaður er ekki fastur; húsaleigan getur breyst við endurnýjun samnings.
engin eignamyndun; leigugreiðslur byggja ekki upp eigið fé.
takmarkanir á fjölda íbúa.
takmarkanir á breytingum og endurbótum sem krefjast leyfis leigusala.
takmarkanir á gæludýrum, fjölda þeirra og tegund.
leigusali getur neitað endurnýjun þegar samningur rennur út.
byggingin kann að verða seld og nýr leigusali kann að breyta skilmálum eftir lok gildandi samnings.

Við upphaf leigu þarf oft að greiða leigu fyrir fyrsta og síðasta mánuðinn auk tryggingarfjár. Leigusali geymir tryggingarféð til loka leigu og getur notað það til viðgerða vegna tjóns, en endurgreiðir það ef húsnæðið er í góðu ástandi. Leigusali kann einnig að innheimta kostnað vegna lánshæfismats.

Kostir húsnæðiskaupa

Kostir kaupa spegla gjarnan galla leigu og gallar eignarhalds kosti leigu.

Kostir húsnæðiskaupa eru meðal annars:

skattalegir hvatar; samkvæmt bandarískum reglum frumkaflans má draga veðlánsvexti frá alríkistekjuskatti.
engar takmarkanir á gæludýrum eða íbúum nema samkvæmt lögum.
frelsi til breytinga innan marka laga.
fastir vextir veðláns festa höfuðstóls- og vaxtahluta húsnæðiskostnaðar.
eigið fé myndast þegar munur markaðsverðs og eftirstöðva vex. Það má nota sem tryggingu fyrir lánum og fæst til baka við sölu.
eigandi getur búið áfram svo lengi sem lánið er greitt og eigninni við haldið í samræmi við reglur samfélagsins.

Gallar húsnæðiseignar eru meðal annars:

kostnaður er yfirleitt meiri en leiga á sambærilegu rými.
eigandi ber ábyrgð á viðhaldi og viðgerðum sem geta verið mjög dýrar.
eigandi getur ekki einfaldlega gengið frá eigninni; vanefndir áður en lán er uppgreitt hafa alvarlegar afleiðingar.

Greiðslugeta vegur þungt. Leiga krefst minni upphafskostnaðar og skuldbindingar. Getirðu ekki sparað reglulega fyrir dýrum viðgerðum, eða er lánshæfi ófullnægjandi, kann leiga að henta best. Jafnvel sá sem hefur efni á kaupum getur þó valið leigu vegna annarra kosta hennar.

Við húsnæðiskaup eru í raun tveir kaupendur: þú og veðlánveitandinn. Lánveitandinn fjármögnar eignina og verndar hagsmuni sína. Hann metur sjálfur verðmæti eignarinnar og vill fullvissu um ástand hennar og greiðslugetu lántaka.

Vissir þú?

Lokakostnaður

Við kaup þarf að greiða ýmsan lokakostnað. Í byrjun árs 2022 fór meðaltal hans fyrir einbýlishús yfir 6.800 dollara. Þar á meðal eru:

matsgjald fyrir faglegt verðmat; verðmat banka getur verið annað en auglýst verð eða mat apps og gjaldið getur numið um 350 dollurum.
skoðunargjald vegna ástandsskoðunar og uppgötvunar viðgerðarþarfar.
eignarheimildaleit til að staðfesta eignarrétt, oft 0,5–1% af fjármögnun.
fyrirframgreiddir skattar, oft um sex mánuðir við kaup.
lánshæfisskýrslugjald, til dæmis 25 dollarar eða meira.
stofngjald veðlánveitanda vegna gerðar lánsins, oft 0,5–1% eða meira af lánsfjárhæð.
umsóknargjald eða umsýslugjald, hugsanlega nokkur hundruð dollarar.
áhættumatsgjald vegna staðfestingar fjárhagslegra skilyrða, föst fjárhæð eða til dæmis 0,5–1% af fjármögnun.
lögmannskostnaður ef lögmaður er ráðinn.
ríkis- eða staðbundin gjöld, svo sem þinglýsingargjald sýslu eða sveitarfélags.

Listinn er langur en þó ekki tæmandi. Kostnaðurinn getur komið á óvart, en eigið fé myndast í húsinu og hluti fjárins fæst aftur við sölu.

Að lokum þarf að vega og meta valkostina vandlega með hliðsjón af eigin forgangsmálum.

Veðlán

Sumir kaupa hús eða íbúð með reiðufé en flestir sækja um veðlán, langtímalán með fasteignina að tryggingu. Bankinn ákveður lágmarksútborgun að höfðu samráði við lántaka, greiðsluáætlun, lánstíma, hvort annar aðili megi yfirtaka lánið og viðurlög við greiðsludrætti. Veðréttur lánveitanda er skráður á eignina.

Veðlán er lán og því gilda grunnatriðin úr hlutanum Grunnatriði lána, þar á meðal greiðsluformúlan.

Mánaðargreiðslur veðláns

Formúlan fyrir mánaðarlegar höfuðstóls- og vaxtagreiðslur notar APR sem ársvexti.

Heildargreiðslur yfir lánstímann fást með því að margfalda mánaðargreiðslu með fjölda greiðslna.

Dæmi 6.110

30 ára veðlán með 4,8% vöxtum

Evan kaupir hús með 132.650 dollara veðláni til 30 ára á 4,8% vöxtum. Finndu mánaðargreiðsluna.

Lausn

Hér er $P$ = 132.650 dollarar, $r$ = 0,048 og $t$ = 30. Innsetning í greiðsluformúluna gefur mánaðargreiðsluna $p m t = \frac{P \times (r / 12) \times {(1 + r / 12)}^{12 \times t}}{{(1 + r / 12)}^{12 \times t} - 1}$ .

\begin{array}{l} p m t & = & \frac{P \times (r / 12) \times {(1 + r / 12)}^{12 \times t}}{{(1 + r / 12)}^{12 \times t} - 1} \\ = & \frac{$ 132,650 \times (0.048 / 12) \times {(1 + 0.048 / 12)}^{12 \times 30}}{{(1 + 0.048 / 12)}^{12 \times 30} - 1} \\ = & \frac{$ 132,650 \times (0.004) \times {(1.004)}^{360}}{{(1.004)}^{360} - 1} \\ = & \frac{$ 2,233.07781448}{3.20858992551} \\ = & $ 695.97 \end{array}

Veðlánsgreiðslan er 695,97 dollarar.

Heildargreiðslur yfir lánstímann fást með mánaðargreiðslu sinnum fjölda greiðslna. Upplýsingin er gagnleg þótt margir selji og flytji áður en lánið er uppgreitt.

Dæmi 6.111

30 ára veðlán með 5,35% vöxtum

Cassandra kaupir hús með 99.596 dollara veðláni til 30 ára á 5,35% vöxtum. Hve mikið greiðir hún samtals ef lánið er fullgreitt á 30 árum?

Lausn

Til að finna heildargreiðsluna er notuð formúlan $T = p m t \times 12 \times t$ . Fyrst þarf þó að finna mánaðargreiðsluna. Hér er $P$ = 99.596 dollara, $r$ = 0,0535 og $t$ = 30. Innsetning í greiðsluformúluna $p m t = \frac{P \times (r / 12) \times {(1 + r / 12)}^{12 \times t}}{{(1 + r / 12)}^{12 \times t} - 1}$ gefur mánaðargreiðsluna.

\begin{array}{l} p m t & = & \frac{P \times (r / 12) \times {(1 + r / 12)}^{12 \times t}}{{(1 + r / 12)}^{12 \times t} - 1} \\ = & \frac{$ 99,596 \times (0.0535 / 12) \times {(1 + 0.0535 / 12)}^{12 \times 30}}{{(1 + 0.048 / 12)}^{12 \times 30} - 1} \\ = & \frac{$ 99.596 \times (0.004458 \bar{3}) \times {(1.004458 \bar{3})}^{360}}{{(1.004458 \bar{3})}^{360} - 1} \\ = & \frac{$ 2,202.45911222}{3.96013414693} \\ = & $ 556.16 \end{array}

Með mánaðargreiðslunni 556,16 dollurum og $t$ = 30 í formúlunni $T = p m t \times 12 \times t$ verður heildargreiðslan 200.217,60 dollarar.

Fjármögnunarkostnaður fæst með því að draga upphafshöfuðstól frá heildargreiðslum yfir lánstímann.

Dæmi 6.112

30 ára veðlán með 5,35% vöxtum

Cassandra kaupir hús með 99.596 dollara veðláni til 30 ára á 5,35% vöxtum. Hver er fjármögnunarkostnaðurinn?

Lausn

Í dæmi 6.111 fengust heildargreiðslur 200.217,60 dollarar af 99.596 dollara láni Cassöndru. Frumtextinn nefnir ranglega 99.569 dollara í einni setningu en notar réttan höfuðstól í útreikningnum: $CoF = T - P = $ 200,217.60 - $ 99,596 = $ 100,621.60$ .

Afborgunartöflur lesnar og túlkaðar

Fjallað var um afborgunartöflur í hlutanum Grunnatriði lána. Þær eru sérstaklega algengar við greiningu veðlána.

Afborgunartafla 30 ára veðláns hefur 360 línur og er því ekki birt í heild, en lesa má upplýsingar úr hluta hennar.

Dæmi 6.113

Afborgunartafla 30 ára veðláns að fjárhæð 165.900 dollarar

Mynd 6.27 sýnir hluta afborgunartöflu fyrir 30 ára veðlán að fjárhæð 165.900 dollarar. Notaðu töfluna til að svara eftirfarandi spurningum.

Hverjir eru vextirnir?
Hver er fjárhæð greiðslnanna?
Hve mikið af greiðslu 175 fer í höfuðstól?
Hve mikið af greiðslu 180 fer í vexti?
Hverjar eru eftirstöðvar veðlánsins eftir greiðslu 170?

Töflureiknir merktur afborgunaráætlun. Hann reiknar endurgreiðslu 165.900,00 dollara láns með 5,61% ársvöxtum og 953,44 dollara mánaðargreiðslu til 30 ára. Dálkar sýna meðal annars mánuð, greiðslu, höfuðstól, vexti, samtölu vaxta og eftirstöðvar. — **Mynd 6.27.** Afborgunartafla

Lausn

Efst í töflunni sést að vextirnir eru 5,61%.
Efst í töflunni og í dálkinum Greiðsla sést að mánaðargreiðslan er 953,44 dollarar.
Í línu greiðslu 175 sést að 400,44 dollarar fara í höfuðstól.
Í línu greiðslu 180 sést að 543,56 dollarar fara í vexti.
Í línu greiðslu 170 sést að eftirstöðvarnar eru 119.873,35 dollarar.

Greiðslur inn á vörslureikning

Í síðustu dæmum var fjallað um veðlánsgreiðslur sem ná yfir höfuðstól og vexti. Heildargreiðslan getur þó verið mun hærri því veðlánveitandinn lætur lántaka einnig greiða inn á vörslureikning sem hann heldur utan um.

Tryggingafélagið ákveður iðgjöld húseigendatryggingar og veðlánveitandinn greiðir þau á réttum tíma af vörslureikningnum. Fasteignaskattar ráðast af búsetustað og eru yfirleitt hlutfall af fasteignamati. Fasteignamat er mat á verðmæti hússins og þarf ekki að endurspegla kaup- eða endursöluverð þess. Veðlánveitandinn greiðir einnig fasteignaskattana á réttum tíma af vörslureikningnum.

Í dæmi frumkaflans er virkt skatthlutfall fasteigna í Kalamazoo í Michigan 1,69% af fasteignamati húss. Greiðslur inn á vörslureikning, sem standa undir reikningum vegna hússins, geta hækkað mánaðarlegan húsnæðiskostnað langt umfram grunngreiðslu höfuðstóls og vaxta.

Dæmi 6.114

Greiðslum inn á vörslureikning bætt við veðlánsgreiðslur

Jenna ákveður að kaupa hús með 108.450 dollara veðláni til 30 ára á 6% vöxtum. Fasteignamat hússins er 75.600 dollarar og fasteignaskattar nema 5,7% af því. Hún greiðir jafnframt 744 dollara í húseigendatryggingu á sex mánaða fresti. Hve mikið greiðir Jenna á mánuði að meðtöldum greiðslum inn á vörslureikning?

Lausn

Með greiðsluformúlunni $p m t = \frac{P \times (r / 12) \times {(1 + r / 12)}^{12 \times t}}{{(1 + r / 12)}^{12 \times t} - 1}$ , þar sem $P$ = 108.450 dollarar, $r$ = 0,06 og $t$ = 30, fæst mánaðargreiðslan 650,22 dollarar. Frumtextinn notar ranglega 108.405 dollara í útreikningnum.

\begin{matrix} p m t & = & \frac{P \times (r / 12) \times {(1 + r / 12)}^{12 \times t}}{{(1 + r / 12)}^{12 \times t} - 1} \\ = & \frac{$ 108,405 \times (0.06 / 12) \times {(1 + 0.06 / 12)}^{12 \times 30}}{{(1 + 0.06 / 12)}^{12 \times 30} - 1} \\ = & $ 649.95 \end{matrix}

Jenna greiðir einnig 1/12 af árlegum fasteignasköttum inn á vörslureikninginn í hverjum mánuði. Skattarnir eru 5,7% af 75.600 dollara fasteignamati, eða $0.057 \times $ 75,600 = $ 4309.20$ á ári. Mánaðarhlutinn er því 359,10 dollarar og húseigendatryggingin 124,00 dollarar á mánuði. Með leiðréttu veðlánsgreiðslunni er heildin 1.133,32 dollarar. Frumformúlan notar hins vegar röngu greiðsluna: $$ 649.95 + $ 359.10 + $ 124.00 = $ 1,133.05$ . Rétt heildargreiðsla er því 1.133,32 dollarar á mánuði, töluvert meira en 650,22 dollara greiðslan af höfuðstól og vöxtum.

Prófaðu skilning þinn

Fylgja skattalegir kostir leigu eða kaupum?

Hvort felur í sér meiri takmarkanir, leiga eða kaup?

Við hvort er húsnæðiskostnaður óbreyttur?

Hvað nefnist lán til húsnæðiskaupa?

Hver er mánaðargreiðsla 30 ára veðláns að fjárhæð 108.993 dollarar með 6,14% vöxtum?

Hver er fjármögnunarkostnaður 30 ára veðláns að fjárhæð 108.993 dollarar með 6,14% vöxtum ef lánið er fullgreitt?

Skoðaðu eftirfarandi afborgunartöflu. Hve mikið af greiðslu 141 fer í höfuðstól?

Töflureiknir merktur afborgunaráætlun. Hann reiknar endurgreiðslu 274.800,00 dollara láns með 5,90% ársvöxtum og 1.628,94 dollara mánaðargreiðslu. Dálkar sýna meðal annars mánuð, greiðslu, höfuðstól, vexti, samtölu vaxta og eftirstöðvar.

Hvað nefnist reikningurinn þar sem veðlánveitandinn geymir fé fyrir sköttum og tryggingum?

Æfingar úr hluta 6.12

Í eftirfarandi æfingum skaltu tilgreina hvort nefndur kostur eigi við um leigu eða húsnæðiskaup.

skammtímaskuldbinding.

Skattalegur ávinningur.

Frelsi til endurbóta.

Eigið fé myndast.

Kostnaður er lægri.

Þú greiðir ekki fyrir viðgerðir.

Engar takmarkanir á gæludýrum.

Meiri sveigjanleiki til að flytja.

Húsnæðiskostnaður er fastur.

10.

Önnur sameiginleg aðstaða kann að fylgja.

Í eftirfarandi æfingum skaltu finna veðlánsgreiðsluna fyrir gefna lánsfjárhæð, vexti og lánstíma.

11.

Lánsfjárhæðin er 78.560 dollarar, vextirnir 5,87% og lánstíminn 30 ár.

12.

Lánsfjárhæðin er 125.800 dollarar, vextirnir 6,5% og lánstíminn 30 ár.

13.

Lánsfjárhæðin er 96.400 dollarar, vextirnir 4,9% og lánstíminn 15 ár.

14.

Lánsfjárhæðin er 267.450 dollarar, vextirnir 5,25% og lánstíminn 20 ár.

Í eftirfarandi æfingum skaltu finna heildargreiðslur veðlánsins ef það er fullgreitt á lánstímanum.

15.

Lánsfjárhæðin er 78.560 dollarar, vextirnir 5,87% og lánstíminn 30 ár.

16.

Lánsfjárhæðin er 125.800 dollarar, vextirnir 6,5% og lánstíminn 30 ár.

17.

Lánsfjárhæðin er 96.400 dollarar, vextirnir 4,9% og lánstíminn 15 ár.

18.

Lánsfjárhæðin er 267.450 dollarar, vextirnir 5,25% og lánstíminn 20 ár.

Í eftirfarandi æfingum skaltu finna fjármögnunarkostnað veðlánanna ef þau eru fullgreidd.

19.

Lánsfjárhæðin er 78.560 dollarar, vextirnir 5,87% og lánstíminn 30 ár.

20.

Lánsfjárhæðin er 125.800 dollarar, vextirnir 6,5% og lánstíminn 30 ár.

21.

Lánsfjárhæðin er 96.400 dollarar, vextirnir 4,9% og lánstíminn 15 ár.

22.

Lánsfjárhæðin er 267.450 dollarar, vextirnir 5,25% og lánstíminn 20 ár.

Notaðu afborgunartöfluna til að svara spurningunum í eftirfarandi æfingum.

Töflureiknir merktur afborgunaráætlun. Hann reiknar endurgreiðslu 94.176,00 dollara láns með 6,30% ársvöxtum og 582,92 dollara mánaðargreiðslu til 30 ára. Dálkar sýna meðal annars mánuð, greiðslu, höfuðstól, vexti, samtölu vaxta og eftirstöðvar.

23.

Hver er lánstími veðlánsins?

24.

Hve mikið af greiðslu 165 fer í vexti?

25.

Hverjar eru eftirstöðvarnar eftir greiðslu 155?

26.

Hve miklir vextir hafa samtals verið greiddir eftir greiðslu 149?

Notaðu afborgunaráætlunina til að svara spurningunum í eftirfarandi æfingum.

Töflureiknir merktur afborgunaráætlun. Hann reiknar endurgreiðslu 168.458,00 dollara láns með 5,85% ársvöxtum og 1.407,93 dollara mánaðargreiðslu. Dálkar sýna meðal annars mánuð, greiðslu, höfuðstól, vexti, samtölu vaxta og eftirstöðvar.

27.

Hverjir eru vextir veðlánsins?

28.

Hve mikið af greiðslu 110 fer í höfuðstól?

29.

Hverjar eru eftirstöðvarnar eftir greiðslu 94?

30.

Hve miklir vextir hafa samtals verið greiddir eftir greiðslu 111?

Í eftirfarandi æfingum skaltu finna heildarmánaðargreiðsluna, bæði veðlánsgreiðslu og greiðslu inn á vörslureikning.

31.

Veðlán að fjárhæð 87.690 dollarar til 30 ára á 6,2% vöxtum. Fasteignamat hússins er 75.600 dollarar. Fasteignaskattar nema 5,65% af fasteignamati. Húseigendatrygging er 815 dollarar og greiðist á sex mánaða fresti.

32.

Veðlán að fjárhæð 143.900 dollarar til 30 ára á 5,05% vöxtum. Fasteignamat hússins er 90.150 dollarar. Fasteignaskattar nema 5,88% af fasteignamati. Húseigendatrygging er 924 dollarar og greiðist á sex mánaða fresti.

33.

Veðlán að fjárhæð 65.175 dollarar til 30 ára á 6,48% vöxtum. Fasteignamat hússins er 62.800 dollarar. Fasteignaskattar nema 6,75% af fasteignamati. Húseigendatrygging er 558 dollarar og greiðist á sex mánaða fresti.

34.

Veðlán að fjárhæð 245.950 dollarar til 30 ára á 5,35% vöxtum. Fasteignamat hússins er 156.500 dollarar. Fasteignaskattar nema 6,41% af fasteignamati. Húseigendatrygging er 972 dollarar og greiðist á sex mánaða fresti.

Lestu eftirfarandi texta fyrir næstu æfingar:

15 ára veðlán borið saman við 30 ára veðlán.

Vextir 30 ára veðlána eru oft hærri en vextir 15 ára lána, en greiðslur 15 ára lána eru talsvert hærri. Í eftirfarandi æfingum er munurinn á 15 og 30 ára veðláni að fjárhæð 100.000 dollarar kannaður.

35.

Vextir 15 ára veðlánsins

eru 5,65%.
Finndu greiðsluna, heildargreiðslurnar ef lánið er
fullgreitt og fjármögnunarkostnað þess.

36.

Vextir 30 ára

veðlánsins eru
6,4%. Finndu greiðsluna, heildargreiðslurnar ef lánið er
fullgreitt og fjármögnunarkostnað þess.

37.

Hver er munurinn á greiðslunum, heildargreiðslunum og fjármögnunarkostnaðinum?

38.

Dragðu saman niðurstöðuna úr síðustu spurningu.

Lestu eftirfarandi texta fyrir næstu æfingar:

15 ára veðlán borið saman við 30 ára veðlán.

Helsti kostur 15 ára veðláns er að húsið verður skuldlaust mun fyrr og eigið fé myndast hraðar. Vextir 30 ára veðlána eru oft hærri en vextir 15 ára lána, en greiðslur 15 ára lána eru talsvert hærri. Í eftirfarandi æfingum er munurinn á 15 og 30 ára veðláni að fjárhæð 200.000 dollarar kannaður.

39.

Vextir 15 ára veðlánsins

eru 5,6%.
Finndu greiðsluna, heildargreiðslurnar ef lánið er
fullgreitt og fjármögnunarkostnað þess.

40.

Vextir 30 ára

veðlánsins eru
6,25%. Finndu greiðsluna, heildargreiðslurnar ef lánið er
fullgreitt og fjármögnunarkostnað þess.

41.

Hver er munurinn á greiðslunum, heildargreiðslunum og fjármögnunarkostnaðinum?

42.

Dragðu saman niðurstöðuna úr síðustu spurningu.